5月23日下午，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中國指數(shù)研究院承辦的2019中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第十七屆中國房地產(chǎn)投融資大會在北京隆重召開。會議發(fā)布了2019中國房地產(chǎn)上市公司研究報告和2019中國優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司名單。中信證券首席分析師陳聰發(fā)表題為《物業(yè)管理行業(yè)的高估值從何而來》的演講。
中信證券首席分析師陳聰
陳聰：大家下午好！
物業(yè)管理這個行業(yè)，跟開發(fā)行業(yè)血脈相連，但是本質(zhì)不同。
什么叫血脈相連？中國物業(yè)管理行業(yè)目前十幾家上市公司，其中絕大多數(shù)都有開發(fā)背景，都來自于開發(fā)商的某一個業(yè)務部門，都在歷史上承接了開發(fā)商大量的項目，也把開發(fā)商自身培育出來的品牌作為自身的品牌，所以今天物業(yè)管理板塊的存在無法離開開發(fā)企業(yè)的支持，而開發(fā)企業(yè)的支持的確對絕大多數(shù)物業(yè)管理公司來說意義重大。這個行業(yè)還是面臨盈利的挑戰(zhàn)，比如說單位員工成本的上升，比如說整體上行業(yè)面臨著法律法規(guī)的挑戰(zhàn)，但是在開發(fā)商的支持之下，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司的利潤率比較高，在整個服務行業(yè)里面也算是利潤率相對比較高的板塊。另外一方面，由于發(fā)展商的支持，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司在管規(guī)模持續(xù)的擴張，確定增長性，這件事情也使得整個資本市場大量的投資者對此全新板塊充滿信心。我個人認為跟開發(fā)商大力的支持密不可分。
但我們也說這個行業(yè)其實跟發(fā)展商本質(zhì)不同，如果我們完全用發(fā)展商的經(jīng)營思維去看這個行業(yè)，去研究這個行業(yè)，去經(jīng)營管理這個行業(yè)的話，必將會遇到巨大的挑戰(zhàn)。
當然，這個行業(yè)是一個好行業(yè)，如果不是一個好行業(yè)的話，以目前的市值規(guī)模和成交規(guī)模，我們作為券商分析師、投資人也不會對它有如此的關(guān)注度。
首先，這個行業(yè)市場大。據(jù)統(tǒng)計，全國的基礎(chǔ)服務市場超過6000億元，如果我們認為一個企業(yè)的管理半徑非常有限，可達至的市場潛在的規(guī)模也有千億。盡管對十幾萬億的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模來講，這個數(shù)據(jù)看起來似乎并不大，但是這個數(shù)據(jù)是穩(wěn)定的持續(xù)增長的行業(yè)，有幾千億的蛋糕不小了。
第二，品質(zhì)升級拓展空間大。直到今天除了深圳以外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)費平均水平都非常低。還有大量的小區(qū)根本就沒有物業(yè)管理公司，另外絕大多數(shù)城市的小區(qū)物業(yè)管理費都在2塊錢以下，這就使得整體上品質(zhì)升級、服務升級、價格提升的空間很大。
第三，從物業(yè)費和房價的比例，或者說物業(yè)費和租金的比例來看，我們國家的比例比世界上絕大多數(shù)國家和地區(qū)都要低一些。物業(yè)管理幾乎成為房地產(chǎn)相關(guān)的消費領(lǐng)域里面收費最低，服務上升空間最大的領(lǐng)域和板塊。
第四，行業(yè)集中度提升空間大。雖然這個行業(yè)最近增長的很快，1億平米的在管面積就算很大了，但是這個行業(yè)的總量有超過200億的在管面積。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度已經(jīng)沒有那么低了，物業(yè)管理行業(yè)集中度非常低。
這個行業(yè)經(jīng)常不被大家關(guān)注的是人均創(chuàng)收的提升空間非常大，算上外包人員的話，物業(yè)管理幾乎是人均市值收入利潤最低的社會服務業(yè)之一，你雇傭相同的員工，創(chuàng)收也好、市值也好都遠遠低于火鍋店這樣的行業(yè)。
這是因為大量非標準化的服務到目前為止沒有得到有效的定價和計量，這件事情會不會發(fā)生改變？隨著科技的應用、增值服務的推廣、收費模式的變化、社會的進步，我們相信遲早有一天這些具備市場影響力的品牌提供的服務是可以被定價的，可以被計量的，人均創(chuàng)收的提升空間是比較大的。
而且這個行業(yè)區(qū)別于海外同行的重大的不同點在于公共空間的利用程度、提升程度比較大。為什么說只有在中國這個行業(yè)才可能誕生出超大市值的公司。中國的居住形態(tài)、商業(yè)文化、社區(qū)氛圍，乃至政府的監(jiān)管規(guī)定一方面賦予了物業(yè)管理公司極大的施展舞臺，另外一方面也給予了物業(yè)管理公司極大的小區(qū)治理的便利度。盡管絕大多數(shù)公共空間理論上來說的確是業(yè)主所享有的，但是在治理和開發(fā)收益的過程中物業(yè)管理公司當然也可以獲得大量的傭金收入，這一點是海外同行所不可能具備的。
與此同時，增值服務體系發(fā)展空間大。如果沒有增值服務的話，我們相信這可能是一個沒有規(guī)模經(jīng)濟的行業(yè)。因為隨著人工的增加，管理的難度越來越大，很難做到整個行業(yè)持續(xù)的進步?；蛟S你能獲得開發(fā)商持續(xù)的定單，但是你很難說這是一個規(guī)模經(jīng)濟。我考慮到增值服務之后，相信具有總部和同業(yè)的品牌可能是規(guī)模經(jīng)濟。
同時，我們對于行業(yè)也有幾點建議。
囤積在管面積并沒有意義，在提升服務品質(zhì)的同時增加在管面積才意義顯著。我們一直堅持在管面積不是一種資源，在管面積很容易被當成一種資源。在管面積不是資源，在管面積不是儲備，它是品牌服務的短期載體，它是信任度的體現(xiàn)。我們相信爭奪優(yōu)質(zhì)的在管面積，存量五房在管面積的普遍切換十年內(nèi)就會發(fā)生，換句話說你我住這個資源也不是有序的，換句話說持續(xù)的東西才叫資源，如果三年以后不是你的不能叫資源。
并購不是靈丹妙藥。我們并不反對并購，這個市場有很多并購的好主意，并購一些具備專業(yè)能力的物業(yè)管理團隊，尤其是在一些細分的領(lǐng)域，比如說高校物業(yè)、比如說場館物業(yè)等等，一些細分領(lǐng)域通過并購是有一些好機會的。再比如說你可以并購一些可以顯著提升經(jīng)營管理效能的樓盤，同時增加區(qū)域的服務密度，有助于增值服務的展開，這或許也是明智的。總體而言，我們相信并購不是這個行業(yè)發(fā)展最好的路徑，相對而言，輕資產(chǎn)的拓展新樓盤，無論是存量盤還是新盤可能更加明智。
重視人才，重視科技不是空話。房地產(chǎn)行業(yè)也是一個重視人才、重視科技的行業(yè)，但是資源的周期屬性使得科技的作用沒有那么大。對物業(yè)管理行業(yè)來說，科技不是可有可無的東西，科技是未來致勝的根本，是這個公司能不能在未來十年立足的根本。我們相信大量的科技投入，即便計入費用也是合適的，今天的挑戰(zhàn)在于絕大多數(shù)物業(yè)管理公司并沒有能力單獨的成立科技的業(yè)務條線，給予相關(guān)的人員必要的考核激勵。包括阿里、騰訊、百度在內(nèi)的公司在社區(qū)的智能應用、物聯(lián)網(wǎng)，包括一些新的領(lǐng)域做了很多的探索，究竟是這個行業(yè)的圈內(nèi)人能夠在科技應用方面走得更快一點，還是說有新興的力量會顛覆整個社區(qū)的生態(tài)，我們拭目以待。
成本中心，品牌中心的思路要不得。在過去20年物業(yè)公司作為成本中心、品牌中心存在，也為開發(fā)商立下了赫赫戰(zhàn)功，由于物業(yè)的存在，使得很多開發(fā)商的產(chǎn)品更加好賣，由于服務檔次的提升，使得新房產(chǎn)品獲得溢價，這的確是歷史的功勞。從今天往后走很難把這樣的思路一直延續(xù)下去，我們斷言如果你持續(xù)的不考慮業(yè)務的分拆，而只把物業(yè)公司視為開發(fā)商的成本中心、品牌中心的話，相信未來你會失去一個很大的機會，因為這個行業(yè)是一個更值得長期去看待的行業(yè)。
我們相信，過去十年的房地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)的投融資，尤其是投融資的重點很多集中在股權(quán)融資、債券融資上，未來的時代很可能是分拆的時代，不僅僅是物業(yè)管理服務，或許在其他的輕資產(chǎn)服務板塊，對于這個行業(yè)的參與者來說，對于融資的提供者和融資的中介來說或許都有非常廣闊的投資機會。
以上是我們的一些觀點。謝謝各位！
Copyright:武漢鼎欣物業(yè)有限公司版權(quán)所有 備案號：鄂ICP備10023494號-2 技術(shù)支持：京倫科技 
